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2017/8/15   来源:文杰淘楼
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    上周末,楼市发生了一件非常重要的事情,可惜深圳没人报道,大家都忽视了。    而淘哥周末辗转多城看房踩盘,也没时间写,只在小密圈对密友们做了分析。    今晚,淘哥终于抽出时间,可以来谈谈此事。    这就是:首套房贷利率正式提升到1.05倍!这意味着什么,对楼市又有何冲击?淘哥今天来解读。    01    广州四大行率先上调首套房贷利率    上周五8月12日,广州四大行全面上调首套房贷利率。    建行广东省分行营业部宣布当日起,首付3成、4成、5成的客户执行基准利率上浮5%,首付7成的上浮15%!    此外,中行、农行纷纷口头通知各大按揭行,也将于8月12日上调首套房基准利率,调整幅度与建行一致!    工行也已下发通知:8月14日(下周一)开始执行首套利率上浮5%,二套上浮15%,以系统上报为准,本周六、日上报仍可基准。    淘哥周末刚好陪一位朋友去广州买房,就遭遇了房贷利率上浮5%的事情。银行按揭员说,如果早一天还可以基准。        看看广州媒体制作的这个表格就清楚了:  071096BD95662EFFA5281D80FA6CC44272930F12_size134_w656_h1189.jpg    据悉,对于贷款还没有发放的客户,当初同贷书上注明的利率优惠或许难保。    02    房贷还会继续收紧    如何解读这个消息?    淘哥觉得这个消息非常重要,明确的释放出了房贷从紧的信号。别以为这只是广州的事情,和深圳无关,深圳是迟早的事情。    淘哥多次在文章和分享会上强调,下半年别奢望限购限贷会放松,这是不切实际的幻想!    因为整个金融环境的大背景是去杠杆。淘哥的消息是,深圳某大行对房贷的要求是,存量不允许新增。也就是说,老客户还了多少房贷,决定了你能新放多少款。如果你想放1000万的房贷,先必须凑齐老客户1000万的还款。    这种形势下,房贷额度极其紧张,银行上调利率就在情理之中。而银行方面,则对客户的征信情况、工作单位和工作性质都有很严的审核。毕竟在额度紧张的情况下,银行也只能择优放款。    这几天,也有消息在朋友圈流传,说深圳首套房贷也要上浮5%,不过淘哥这些天向深圳开发商了解,目前深圳首套房贷基本都是基准,极少部分可98折。    但按照这个趋势发展下去,深圳很可能跟进广州上浮5%的举措。    03    淘哥解读:郊区刚需盘冲击大,城心豪宅影响小    100万的贷款,基准利率4.9%,贷款30年,月供是5307.    如果是85折,利率只有4.165%,30年,月供是4870.    如果变成1.05倍,利率是5.145%,30年的月供是5460.    从上面计算可以看出,首套房贷从85折,逐步上调到1.05倍后,月供上涨幅度很大。    如果深圳跟进,对未来楼市会有何影响?淘哥认为:    1、对刚需盘影响最大。    刚需收入低,本身买个房东拼西凑,紧巴巴的当房奴,很容易斤斤计较。月供从85折到1.05倍,压力大很多!所以淘哥多次提醒,下半年远郊盘可能会有波动。    淘哥的观点是,越是调整周期,远郊的物业波动越大,中心物业更稳定。这其实也是一个生理规律,当面对严寒时,人的四肢温度首先降低,能量会汇聚在心脏大脑,保证人体核心区的功能。    最近深圳楼市新盘入市速度在加快,有些远郊物业入市价格也很实在,其实是开发商主动在调整价格预期,回避风险。    2、对核心城区的豪宅而言,利率上调相反影响较小。    一方面反正不是首套,另一方面财富阶层的财富积累速度很快,利率上浮点能消化,其实豪宅盘高首付和一次性付款的比例一直比刚需盘高。对于土豪们而言,房票的问题,比钞票的问题更难。    其次,限价被限得最厉害的是豪宅。限价折价这么大,相比之下利率上浮点是小事。再者,刚才说了,市场调控期,核心区物业一贯更稳健。    3、现在银行放款很困难,买豪宅有个隐形利好就是,放款很慢,这相当于晚交月供。几千万的房子晚供几个月,这几个月就省了几十万月供。    而且,购房者也有充足的时间凑钱,相比之下,即使利率上浮点也划算。    4、所以不能一概而论的说,或者一厢情愿的说,房贷折扣取消,就会导致房价下降。但是有一点是肯定的,买房成本一定是上升了。事实上,绝大部分调控措施,都是在提升买房门槛,统计上的房价也许降了点,但留给你最切身的感受是:买房越来越难了。    且行且珍惜吧。    
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